不動産投資シミュレーター（無料）｜利回り・減価償却・キャッシュフロー・返済負担率を自動計算

物件価格・家賃・金利・期間等を入力するだけで、利回り・キャッシュフロー・返済負担率を瞬時に算出。グラフと表で推移を確認でき、初心者の一次スクリーニングから投資判断・資金繰り検討までカバーします。

不動産投資の基礎知識

利回りとは？不動産投資の収益性を測る指標

利回りとは、投資した金額に対してどれだけの収益が得られるかを示す割合です。不動産投資では主に「表面利回り」と「実質利回り」が使われます。

• 表面利回り: 年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100 で計算されるシンプルな指標です。物件の収益性を大まかに把握するのに役立ちます。
• 実質利回り: (年間家賃収入 – 年間諸経費) ÷ (物件価格 + 購入時諸経費) × 100 で計算されます。管理費や固定資産税などの経費を考慮するため、より現実に近い収益性を表します。このシミュレーターでは、実質利回りに近いキャッシュフローを詳細に分析します。

キャッシュフローの重要性

不動産投資におけるキャッシュフローとは、家賃収入から運営費やローン返済額を差し引いた後、手元に残るお金のことです。キャッシュフローがプラスであれば、安定した収益が得られている状態と言えます。逆にマイナス（持ち出し）が続くと、経営は困難になります。このシミュレーターを使って、将来にわたって安定したキャッシュフローを生み出せる物件かどうかをしっかり見極めることが成功への鍵です。

減価償却とは？税務上のメリット

減価償却とは、建物などの固定資産の価値が時間とともに減少していくという考え方に基づき、その取得費用を耐用年数にわたって分割して経費計上する会計処理のことです。実際にお金が出ていくわけではないのに経費として計上できるため、課税所得を圧縮し、所得税や住民税を節税する効果があります。このシミュレーターでは、建物の構造と築年数から減価償却費を算出し、税引き後のキャッシュフローをより正確に計算に反映させています。